Carta contemplada para imóvel: passo a passo da compra à escritura

Para comprar um imóvel com carta contemplada, você primeiro transfere a cota para o seu nome na administradora, depois escolhe o imóvel, que passa por avaliação e análise de documentos, e então a administradora paga o vendedor quando o contrato com alienação fiduciária é registrado no cartório de imóveis. Você arca com ITBI, escritura ou contrato e registro, e continua pagando as parcelas do consórcio.

Visão geral das etapas

Passo 1: escolha uma carta adequada

O crédito disponível precisa cobrir o valor do imóvel, ou você precisa ter recursos para completar a diferença. Considere também:

• Ágio a pagar ao vendedor da cota.
• Parcela que cabe no seu orçamento, lembrando do reajuste anual.
• Despesas da compra, que não saem da carta na maioria dos casos: ITBI, registro e, quando houver, escritura.

Se você ainda não conhece o funcionamento da carta contemplada, comece pelo guia carta de consórcio contemplada.

Passo 2: transfira a cota para o seu nome

A transferência depende de anuência da administradora, conforme a Lei nº 11.795/2008. Você envia seus documentos, passa pela análise de crédito e assina o termo de cessão. Pague o ágio só depois da aprovação. Os detalhes estão em transferência de carta contemplada.

Passo 3: escolha o imóvel

A carta de imóvel pode, em geral, ser usada para casa, apartamento, terreno, sala comercial e, conforme o contrato, construção ou reforma. Antes de fechar negócio, confirme com a administradora:

• quais tipos de imóvel ela aceita;
• se aceita imóvel em outra cidade ou estado;
• se o imóvel precisa estar quitado ou se aceita imóvel com financiamento a quitar;
• se aceita imóvel na planta ou em construção.

Coloque no contrato de promessa de compra e venda que o negócio depende da aprovação do imóvel pela administradora.

Passo 4: avaliação do imóvel

A administradora envia um avaliador ou engenheiro para fazer um laudo. O laudo indica o valor de mercado do imóvel. Esse valor importa porque o imóvel será a garantia do seu saldo devedor. Se o laudo vier abaixo do preço combinado, a administradora pode limitar o crédito usado ou pedir garantias adicionais.

Passo 5: documentos

A lista varia, mas costuma incluir:

Do imóvel

• matrícula atualizada, com certidão de ônus reais, emitida pelo cartório de registro de imóveis;
• guia ou certidão do IPTU e certidão negativa de débitos municipais;
• declaração de quitação de condomínio, quando houver;
• habite-se, em alguns casos.

Do vendedor do imóvel

• documentos pessoais e de estado civil;
• certidões de ações cíveis, trabalhistas e fiscais, para mostrar que não há dívidas que ameacem o imóvel;
• documentos do cônjuge, quando for o caso.

Seus

• documentos pessoais, comprovante de renda e de estado civil, já usados na transferência da cota, atualizados se necessário.

Passo 6: contrato e ITBI

A administradora emite um contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Na alienação fiduciária, o imóvel fica em garantia para a administradora até você quitar o consórcio.

Antes do registro, você recolhe o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pela prefeitura da cidade do imóvel. Em Belo Horizonte, a guia é emitida pela Prefeitura de Belo Horizonte. A alíquota e a base de cálculo são definidas por lei municipal; confira o valor atual no site da prefeitura antes de fechar as contas.

Em muitos casos, o contrato da administradora com alienação fiduciária tem força de escritura pública, sem necessidade de lavrar escritura em tabelionato. Confirme com a administradora e o cartório o que vale para o seu caso.

Passo 7: registro no cartório de imóveis

Com o contrato assinado e o ITBI pago, você leva tudo ao cartório de registro de imóveis da região do imóvel. O registro transfere a propriedade para o seu nome e anota a alienação fiduciária em favor da administradora. Há emolumentos (custas do cartório), definidos por tabela estadual.

Passo 8: pagamento ao vendedor

Com a matrícula registrada, a administradora paga o vendedor do imóvel, até o limite do crédito liberado. Se o imóvel custar mais que a carta, você paga a diferença diretamente ao vendedor, conforme combinado em contrato.

Pronto: o imóvel está no seu nome. Você segue pagando as parcelas do consórcio até a quitação. Quando quitar, a administradora fornece o termo de quitação, e você pede ao cartório o cancelamento da alienação fiduciária.

Exemplo ilustrativo de orçamento

Números apenas ilustrativos:

O ponto principal: além do ágio, guarde dinheiro para as despesas de cartório e impostos.

Erros comuns

• Fechar o imóvel antes da aprovação da administradora. Use cláusula condicionando o negócio à aprovação.
• Não checar a matrícula. Penhora, hipoteca ou ação judicial podem travar a operação.
• Esquecer o ITBI e o registro no orçamento.
• Achar que a carta paga tudo. Diferença de preço e despesas costumam sair do seu bolso.
• Usar o FGTS sem checar as regras. O FGTS pode ser usado em imóvel residencial quando você e o imóvel cumprem os requisitos. Confira na Caixa.

A Cash Certo, em Belo Horizonte, ajuda a encontrar cartas de imóvel e acompanha a transferência e o processo na administradora. A liberação do crédito depende de análise da administradora. Veja as opções em cartas contempladas.

Perguntas frequentes

A carta contemplada paga o ITBI e o cartório?

Na maioria dos casos, não. O crédito vai para o vendedor do imóvel. ITBI, registro e laudo costumam ser pagos pelo comprador. Algumas administradoras permitem usar parte do crédito para despesas; pergunte.

Posso comprar imóvel de parente com carta contemplada?

Depende das regras da administradora. Muitas aceitam, desde que a operação seja real e documentada, com avaliação e registro normais. Consulte antes de negociar.

Posso usar a carta para construir?

Muitos contratos permitem usar a carta para construção ou reforma, com liberação do crédito em etapas, conforme a obra avança. Confirme as condições com a administradora.

Quanto tempo leva da transferência até a escritura?

Varia conforme a administradora, o cartório e a documentação. Somando transferência, avaliação, análise de documentos e registro, costuma levar algumas semanas a alguns meses.