Home equity para quitar dívidas: quando vale a pena

Usar home equity para quitar dívidas vale a pena quando você troca dívidas muito caras, como rotativo do cartão de crédito e cheque especial, por um crédito com CET bem menor, com parcela que cabe com folga no orçamento e com o compromisso de não voltar a se endividar. Não vale a pena quando a renda é instável, quando as dívidas atuais já são baratas ou quando o problema é um gasto mensal maior que a renda, porque nesse caso você só troca de dívida e coloca a casa em risco.

Por que o home equity é usado para quitar dívidas?

O home equity é um empréstimo com garantia de imóvel. Como existe um bem de valor relevante garantindo o pagamento, as taxas tendem a ser bem menores que as de linhas sem garantia. A ideia da troca é simples:

• você pega um valor único com garantia do imóvel;
• usa esse dinheiro para quitar várias dívidas caras de uma vez;
• passa a ter uma só parcela, com juros menores e prazo maior.

Se quiser entender o produto do começo, leia o guia completo de home equity.

Exemplo ilustrativo: a conta da troca

Os números abaixo são hipotéticos. Não são taxas da Cash Certo nem de instituição específica; servem só para mostrar o raciocínio.

O Paulo (personagem de exemplo) tem R$ 60.000 em dívidas espalhadas: fatura do cartão de crédito no rotativo, cheque especial e dois empréstimos pessoais. Somando tudo, ele paga cerca de R$ 3.200 por mês, e as dívidas quase não diminuem.

Ele avalia um home equity de R$ 60.000 com taxa hipotética de 1,3% ao mês.

O que a tabela mostra:

• a parcela cai bastante nos dois prazos, o que libera dinheiro no mês;
• a dívida passa a ter data para acabar;
• o prazo de 120 meses tem parcela menor, mas custa cerca de R$ 32.000 a mais que o de 60 meses.

Se o Paulo conseguir pagar a parcela de 60 meses sem aperto, essa é a opção mais barata. O prazo longo só faz sentido se for o único que cabe com folga. E, na vida real, o número a comparar é o CET, que inclui IOF, seguros, tarifas e registro.

Quando o home equity para quitar dívidas vale a pena

• As dívidas atuais têm juros altos, como rotativo e parcelamento da fatura do cartão de crédito, cheque especial e empréstimos pessoais caros. Mesmo com o limite de juros do rotativo criado pela Lei nº 14.690/2023, essas linhas continuam entre as mais caras do mercado, segundo dados do Banco Central.
• O CET do home equity é bem menor que o custo médio das dívidas que você vai quitar.
• A parcela cabe com folga, inclusive num mês ruim.
• Você entendeu o que gerou as dívidas e tem um plano para não repetir.
• A família está de acordo, já que o imóvel costuma ser a moradia de todos.

Quando não vale a pena

• A renda é instável ou existe risco real de desemprego próximo.
• As dívidas já são baratas, como um consignado com taxa baixa. Trocar pode até encarecer, por causa dos custos de avaliação, registro e seguros.
• O orçamento fecha no vermelho todo mês. Se você gasta mais do que ganha, quitar as dívidas não resolve; elas voltam, e agora com a casa como garantia.
• O valor das dívidas é pequeno. Os custos fixos do home equity podem não compensar para valores baixos.
• Você ainda não sabe exatamente quanto deve. Antes de qualquer troca, liste tudo.

Passo a passo para fazer a troca com segurança

1. Liste todas as dívidas: credor, saldo, taxa, parcela e quantas faltam.
2. Peça o saldo de quitação de cada uma. Ao quitar antes, você tem direito à redução proporcional dos juros, conforme regras do Banco Central.
3. Negocie descontos. Dívidas em atraso muitas vezes podem ser quitadas com desconto. Plataformas oficiais de negociação, como o Serasa Limpa Nome e o Desenrola, quando disponível, ajudam a ver ofertas.
4. Simule o home equity só com o valor necessário para quitar o que foi negociado.
5. Compare o CET do home equity com o custo das dívidas atuais.
6. Escolha o menor prazo que cabe com folga.
7. Quite as dívidas logo que o dinheiro cair e guarde os comprovantes.
8. Corte a fonte do problema: reduza o limite do cartão de crédito, cancele o cheque especial ou combine regras de gasto em casa.

Erros que transformam a solução em problema

• Pegar mais do que precisa e gastar a sobra.
• Voltar a usar o rotativo depois de quitar. É o erro mais comum: em pouco tempo, a pessoa tem a dívida do home equity e as dívidas antigas de volta.
• Escolher o prazo mais longo só porque a parcela fica pequena.
• Esconder a decisão da família. Se o imóvel é de um casal, o cônjuge normalmente precisa assinar.
• Confiar em intermediário que cobra adiantado para "garantir a aprovação". Isso não existe e é sinal de golpe.

Alternativas antes de colocar o imóvel em garantia

Antes de decidir, compare com opções que não envolvem a casa, sempre pelo CET:

• Consignado, para aposentados, pensionistas, servidores e trabalhadores CLT com acesso ao produto. As taxas tendem a ser baixas e não exigem garantia de bem.
• Empréstimo com garantia de veículo, se você tem carro quitado. O risco é perder o carro, não a casa.
• Renegociação direta com cada credor.

Também vale entender bem o que está em jogo. Explicamos os riscos e as formas de se proteger em riscos do empréstimo com garantia de imóvel.

Como a Cash Certo pode ajudar

A Cash Certo, correspondente bancário em Belo Horizonte, encaminha propostas de empréstimo com garantia de imóvel para instituições autorizadas pelo Banco Central. A gente ajuda você a colocar as dívidas no papel, mostra o CET da proposta e explica a parcela em cada prazo. Não cobramos nada antecipado, e toda liberação é sujeita a análise de crédito e avaliação do imóvel.

Perguntas frequentes

Posso usar home equity para limpar o nome?

Pode, se for aprovado. Algumas instituições analisam pedidos de quem tem restrição, porque o imóvel reduz o risco. Mas a renda continua sendo avaliada e a aprovação nunca é certa.

O dinheiro vai direto para os credores?

Depende da instituição. Em geral, o valor é liberado na sua conta e você mesmo quita as dívidas. Faça isso logo e guarde os comprovantes de quitação.

Qual prazo escolher para quitar dívidas?

O menor prazo cuja parcela caiba com folga no orçamento. Prazos longos reduzem a parcela, mas aumentam muito o total pago.

Vale trocar consignado por home equity?

Raramente. O consignado já costuma ter taxas baixas, e o home equity tem custos de avaliação, registro e seguros. Compare o CET das duas opções antes de qualquer troca.