Riscos do empréstimo com garantia de imóvel e como se proteger

O principal risco do empréstimo com garantia de imóvel é perder o imóvel se as parcelas deixarem de ser pagas: pela lei da alienação fiduciária, a cobrança pode ser feita em cartório, sem processo judicial, e terminar em leilão. Também há riscos de pagar caro demais por escolher prazos longos, de cair em golpes de intermediários e de voltar a se endividar. Com planejamento, comparação de CET e leitura atenta do contrato, esses riscos podem ser bem reduzidos.

Risco 1: perder o imóvel por inadimplência

O empréstimo com garantia de imóvel usa a alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514/1997. Nessa modalidade, a propriedade fica em nome da instituição como garantia até a quitação. Isso torna a cobrança mais rápida que em outras dívidas.

Como funciona a cobrança, em resumo

1. Atraso nas parcelas. Após o prazo de carência previsto no contrato, a instituição pode iniciar a cobrança.
2. Notificação pelo cartório. Você é notificado pelo cartório de registro de imóveis para pagar o atraso, com juros e encargos, em 15 dias.
3. Consolidação da propriedade. Se não pagar, a propriedade é consolidada em nome da instituição, que paga o imposto de transmissão.
4. Leilões. O imóvel vai a leilão público. As regras de valor mínimo, preferência do devedor e destino do dinheiro estão na lei e foram atualizadas pela Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias).
5. Desocupação. Depois da venda, quem estiver no imóvel pode ter de desocupá-lo.

Os detalhes sobre saldo remanescente e devolução de valores dependem da lei vigente e do contrato. Se você estiver nessa situação, procure um advogado ou a Defensoria Pública o quanto antes.

"Mas a casa é bem de família"

A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel de moradia da família contra muitas cobranças. Porém, quando é o próprio dono quem oferece o imóvel em garantia de forma voluntária, essa proteção, em geral, não impede a execução da garantia. Não conte com ela como rede de segurança.

Risco 2: pagar muito mais do que imaginava

Prazos longos são o atrativo do produto e também uma armadilha. Exemplo ilustrativo, com números hipotéticos: R$ 100.000 a 1,3% ao mês custariam cerca de R$ 144.600 no total em 60 meses e cerca de R$ 198.000 em 120 meses. A parcela menor sai bem mais cara no fim.

Somam-se ainda:

• IOF;
• seguros obrigatórios do contrato, normalmente por morte e invalidez e por danos ao imóvel;
• avaliação e registro em cartório;
• eventuais tarifas.

A proteção aqui é simples: compare sempre o CET e o valor total pago, não só a parcela. Veja como ler esse número em taxas e CET.

Risco 3: taxa variável ou corrigida por índice

Alguns contratos têm parcelas corrigidas por índice de inflação ou taxa de referência. Se o índice subir, a parcela e o saldo podem subir junto. Pergunte:

• a taxa é prefixada ou tem correção?
• qual índice é usado?
• como a parcela pode evoluir ao longo dos anos?

Peça uma simulação com a evolução das parcelas e guarde.

Risco 4: golpes com promessa de crédito

O home equity envolve valores altos, o que atrai golpistas. Sinais de alerta:

• pedido de pagamento antecipado para "liberar", "aprovar" ou "pagar o seguro" antes do crédito cair;
• promessa de aprovação certa ou de liberação em poucas horas;
• contato só por mensagem, sem CNPJ, endereço ou contrato claro;
• pedido para assinar procuração dando poderes amplos sobre o imóvel;
• instituição que não aparece como autorizada nos registros do Banco Central.

Para se proteger, confira se a empresa é instituição autorizada ou correspondente bancário de uma, consultando os canais do Banco Central, e nunca pague nada antes de receber o crédito. Custos de cartório e avaliação, quando existirem, são cobrados com documento oficial e aparecem no contrato.

Risco 5: comprometer a família

O imóvel em garantia muitas vezes é onde a família mora. Uma decisão tomada sozinha pode afetar cônjuge, filhos ou pais idosos. Em geral, o cônjuge precisa assinar, mas, mesmo quando não precisa, converse antes. Se o imóvel for de outra pessoa, como os pais, lembre que quem perde o bem é o dono, e não quem pegou o dinheiro.

Risco 6: usar o dinheiro e repetir o problema

Muita gente usa o crédito para quitar dívidas e, meses depois, volta a usar o rotativo do cartão de crédito e o cheque especial. Resultado: as dívidas antigas voltam, e agora com uma dívida grande garantida pela casa. Antes de contratar para esse fim, leia home equity para quitar dívidas.

Como se proteger: checklist

Antes de pedir:

• A parcela cabe no orçamento mesmo se a renda da casa cair 20%?
• Tenho uma reserva de emergência, ainda que pequena, para alguns meses de parcela?
• A finalidade do dinheiro é clara e vale o risco?

Ao comparar propostas:

• Tenho o CET mensal e anual por escrito?
• Sei o total que vou pagar?
• A taxa é fixa ou corrigida? Por qual índice?
• A instituição é autorizada pelo Banco Central?

Ao assinar:

• Li as cláusulas de atraso, multa, carência e cobrança?
• Entendi como funciona a quitação antecipada? Pelas regras do Banco Central, ao antecipar você tem direito à redução proporcional dos juros.
• Recebi cópia do contrato e da simulação?

Durante o contrato:

• Mantenho o endereço atualizado com a instituição, para receber avisos.
• Se perceber que vai atrasar, procuro a instituição antes do atraso para renegociar.
• Se receber notificação do cartório, não ignoro: busco orientação imediatamente.

O que fazer se já estiver com parcelas atrasadas

1. Não espere a notificação. Ligue para a instituição e peça opções de renegociação, como alongar prazo ou incorporar parcelas.
2. Faça um orçamento de emergência e corte o que for possível.
3. Considere vender o imóvel por conta própria antes do leilão, se não houver como pagar. Vender no mercado tende a dar um valor melhor e você quita a dívida.
4. Busque orientação jurídica, da Defensoria Pública ou de um advogado.
5. Registre reclamação no Banco Central ou no Procon se houver cobrança abusiva.

Vale a pena mesmo com esses riscos?

Pode valer, para quem tem renda estável, uma finalidade clara e uma parcela que cabe com folga. O home equity costuma ter custo menor que o crédito sem garantia justamente porque você assume um risco maior. A decisão é sobre esse equilíbrio. Entenda o produto completo no guia de home equity.

A Cash Certo, correspondente bancário em Belo Horizonte, encaminha propostas de empréstimo com garantia de imóvel para instituições autorizadas pelo Banco Central, explica o CET e não cobra nada antecipado. Toda liberação é sujeita a análise de crédito e avaliação do imóvel.

Perguntas frequentes

Com quantas parcelas atrasadas posso perder o imóvel?

Depende do prazo de carência do contrato. Depois dele, a instituição pode pedir a notificação pelo cartório, e você tem 15 dias para pagar o atraso. Se não pagar, a propriedade pode ser consolidada e o imóvel ir a leilão.

O bem de família protege o imóvel dado em garantia?

Em geral, não. Quando o próprio dono oferece o imóvel em garantia, a proteção da Lei nº 8.009/1990 normalmente não impede a execução.

Posso renegociar se não conseguir pagar?

Sim, e é o melhor caminho. Procure a instituição antes de atrasar. Renegociar costuma sair muito mais barato que enfrentar a cobrança.

Como saber se a proposta é golpe?

Desconfie de pedidos de pagamento antecipado, promessas de aprovação certa e empresas que você não encontra nos registros do Banco Central. Crédito sério nunca exige depósito para ser liberado.